Por que eu preciso aprovar um projeto antes de construir?

Isso acontece porque a legislação brasileira separa o direito de propriedade do direito de uso. Isso significa que ao comprar um lote você se torna proprietário dele, mas não pode fazer o que bem quiser lá dentro. Vamos entender melhor sobre isso?

Na própria Constituição da República Federativa do Brasil, em seu art. 5º, XXII, que dispõe acerca dos direitos e garantias individuais, está consagrado o direito da propriedade:

“Art. 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII- é garantido o direito de propriedade;”

Ou seja, a constituição federal assegura que, ao adquirir uma propriedade, você tem posse sobre ela. Mas e aí? Eu posso construir o que eu bem quiser lá dentro? A resposta é não. O direito ao uso do solo, ao contrário do de propriedade, não é absoluto. Ou seja, ele depende de outras variáveis. No caso do solo urbano, existe uma lei específica para o seu uso — a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo — que na maioria dos casos no Brasil divide a cidade em zonas, que possuem diretrizes específicas para a construção: quão alta pode ser a edificação, qual tipologia é permitida, quantos m² podem ser construídos… conhecidos como parâmetros urbanísticos.

É aí que chegamos na aprovação inicial de uma edificação, exigida pelas Prefeituras: nesse processo, o município recebe o projeto arquitetônico e faz a conferência para ver se o que se pretende construir naquele lote está em conformidade com as diretrizes de uso do solo municipais. Se estiver tudo ok, a Prefeitura vai te gerar um Alvará de Construção, documento que libera o início das obras e que você deve sempre ter em mãos, para caso haja alguma fiscalização (na mesma lógica de um Alvará de Funcionamento de um restaurante!). Quando a obra for finalizada, conforme o projeto aprovado, é então emitida a Certidão de Baixa de Construção (o Habite-se).

Ou seja: antes de começar a construir, esteja atento às normas do seu município e procure sempre respeitá-las. Assim você constrói sem correr o risco da obra ser embargada e do proprietário ser multado. Além disso, é sempre bom garantir que o projeto esteja nas normas vigentes da prefeitura. Construir sem alvará é ilegal, e aprovar projetos na Prefeitura é obrigatório! Além de gerar multas, dificulta a venda ou transferência do seu imóvel no futuro, além de impedir a participação em processos de financiamento.