O que é um Zoneamento Urbano e quais são as zonas de BH?

O Zoneamento Urbano é um termo muito usado nas discussões sobre a cidade. Ele afeta não só pelo poder público nas suas decisões, mas também diretamente a população e mercado imobiliário, que utiliza do zoneamento como guia para incorporar e investir em determinadas áreas da cidade. Você conhece o Zoneamento de BH?

É justamente por essa importância que o Zoneamento deve ser elaborado de forma coletiva, com participação de todos aqueles que são afetados por ele. Assim, os objetivos dos cidadãos podem ser compatíveis com as pretensões de administração pública do município.

O Zoneamento Urbano surgiu a partir de uma necessidade de organizar a cidade e orientar seu desenvolvimento, já que a ocupação desordenada, em alguns casos, acarretou em degradação ambiental, ocupação em áreas de risco de deslizamento, áreas de habitação precária, etc. 

No Brasil, cada município tem liberdade de zonear seu território da forma que preferir. Lembrando que áreas rurais são também orientadas através do zoneamento. Agora, vamos entender melhor o que ele é de fato?

O que é um Zoneamento Urbano?

Zoneamento é o conjunto de regras – de parcelamento, uso e ocupação do solo – que define o como podem ser ocupadas determinadas áreas e como as edificações devem estar implantadas nos lotes de forma a proporcionar a melhor relação com a vizinhança. Ou seja, ele divide um município em zonas territoriais e determina, para cada uma delas, as regulamentações pertinentes quanto ao uso e ocupação do solo.

Tendo em vista a ampla diversidade de atividades, a extensão territorial do Município e a diversidade dos bairros, é necessário estabelecer regras distintas para as diferentes regiões do Município. Para tanto, a lei de zoneamento divide o território em porções – denominadas zonas – e cada zona reúne um conjunto de regras para um determinado local. E é com base nessas regras que a Prefeitura autoriza a construção de novos edifícios e a instalação de novas atividades nos bairros (por meio de alvarás e licenças de funcionamento).

Tanto a definição dessas regras, quanto a sua aplicação no território devem seguir as diretrizes estabelecidas no Plano Diretor de 2019 – Lei 11.181/19 -, pois é ele que dá a direção para mudar nossa cidade ao longo dos próximos 10 anos e torná-la mais justa e agradável para viver.

Nesse contexto, sua representação mais usual e de prática interpretação nesses documentos se dá por meio de um mapa onde as zonas são bem demarcadas por cores diferentes e siglas específicas.

Quais são as Zonas de BH?

O Zoneamento de BH é definido de acordo com a capacidade de suporte da região. Para chegar nessa informação é estudado o tipo de solo dela, como a região se comporta em grandes chuvas, o quão bem servida ela é de transporte público e quanto ela já é consolidada versus qual o seu potencial de renovação. As zonas em Belo Horizonte são dividas em:

• Áreas de Ocupação moderada (OM);
• Áreas de Ocupação Preferencial (OP);
• Áreas de Grandes Equipamentos (AGEE/AGEUC);
• Áreas de Centralidades (CR/CL);
• Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS);
• Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS);
• Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs);
• Áreas de Preservação Ambiental (PA);
• Áreas de Projetos Viários Prioritários (PVP);

Entre elas, os parâmetros que variam são parâmetros para lotes e quadras; características geométricas das vias; número mínimo de vagas para veículos leves para novas edificações; afastamento frontal; coeficiente de aproveitamento; quota de terreno por unidade habitacional. Além disso, nos terrenos com lotes em zoneamentos distintos, deve ser adotada média ponderada da taxa de ocupação, da taxa de permeabilidade e do coeficiente de aproveitamento. Quanto aos demais parâmetros, aplicam-se os que incidem sobre cada lote.

Como podemos ver, ao contrário do que normalmente é explicado sobre zoneamento, em Belo Horizonte não se determina tipo de uso através dele, ou seja, se a zona é residencial, comercial ou industrial.

Qual a importância do Zoneamento?

O Zoneamento Urbano é um instrumento importante capaz de promover o aumento da concentração populacional em uma determinada região, mas também pode reduzi-lo. Ele determina essa movimentação populacional de acordo com a capacidade de suporte de determinada área. Nesse sentido, o zoneamento é fundamental para o controle de tráfego. Também determina outros aspectos como crescimento ordenado das cidades, preservação de bens naturais como dunas e cursos d’água, preservação de centros históricos, tomada de decisão na implementação de investimentos imobiliários. Ele está presente em muitos dos espaços que ocupamos: desde o centro financeiro ou zona industrial onde você trabalha, até a área residencial onde você mora.

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