O que são e como funcionam os parâmetros urbanísticos?

O que são os Parâmetros Urbanísticos?

São os parâmetros urbanísticos que direcionam a finalidade e o potencial de um lote. Ele são as diretrizes específicas que incidem sobre um lote, normalmente especificadas através do zoneamento urbano em que, pra cada zona descrita na cidade existem regulamentações quanto ao uso e ocupação do solo daquela área que normalmente são traduzidos através desses parâmetros, que, então, regulam a densidade e a forma de ocupação do espaço.

Por estar diretamente ligado ao zoneamento, os dois instrumentos de planejamento urbano costumam andar juntos nos Planos Diretores municipais, em situações que primeiro conceituam-se as zonas da cidade, e depois, através de anexos e tabelas, distribuem-se os parâmetros para cada zona apresentada. Em alguns casos, os parâmetros urbanísticos vêm descritos na Lei de Parcelamento,  Uso e Ocupação do Solo que acompanha o Plano Diretor Municipal, mas no caso da cidade de Belo Horizonte as duas normas são um texto único. 

Não entende a diferença entre Plano Diretor e LPUOS? Veja aqui.

O zoneamento e os parâmetros são super importantes não só para a organização e orientação do desenvolvimento das cidades, mas também para o mercado imobiliário. O principal conceito a ser analisado para a formação do valor de um imóvel é o tipo zoneamento que incide sobre ele, que determina os possíveis usos do imóvel a partir das diretrizes estabelecidas no Plano Diretor. 

Ainda que dependa da lei de cada município, que possuem diferenças entre si, é a partir desta classificação que se conhece as possíveis destinações para o imóvel, como, por exemplo, se está inserido em região de desenvolvimento industrial, residencial, comercial e quais parâmetros a serem utilizados em cada uma delas. É importante lembrar que em BH não existe diferenciação de tipologia (comercial, residencial, industrial) entre cada zoneamento.

Como funcionam os parâmetros urbanísticos?

Cada parâmetros urbanístico tem um propósito. Vamos pegar o caso de BH: no Anexo XII da Lei 11.181/2019, o Plano Diretor, nós encontramos todos os parâmetros. Os parâmetros que variam de acordo com o zoneamento são: 

• Parâmetros para lotes e quadras

Indicam os tamanhos máximos e mínimos de área e frente para lote um lote, além da extensão máxima possível de uma quadra. As áreas mínima e máxima de um lote também dependem do tipo da via que ele está.

• Características geométricas das vias

Indicam as larguras máximas e inclinação máxima e mínima das vias, além de largura mínima da calçada. Eles também dependem do tipo da via que ele está.

• Número mínimo de vagas para veículos leves para novas edificações

Indicam os números mínimos de vagas de veículos leves e motocicletas para o caso de edificações residenciais ou não-residenciais.

• Afastamento frontal

Indicam os números mínimos de vagas de veículos leves e motocicletas para o caso de edificações residenciais ou não-residenciais.

• Coeficiente de aproveitamento

São divididos entre coeficiente de aproveitamento mínimo (CAmin); coeficiente de aproveitamento básico (CAbas); coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax); coeficiente de aproveitamento de centralidade (CAcent). Indicam os diferentes potenciais construtivos que incidem sobre um lote.

Além desses, existem outros parâmetros que não variam de acordo com zoneamento, mas dependem do tipo da via, da altura da edificação, entre outros… São eles:

• Quota de terreno por unidade habitacional.
• Afastamentos (de fundo e lateral);
• Altimetria máxima;
• Altura máxima na divisa (AMD);
• Faixa de acumulação;
• Número mínimo de vagas para carga e descarga;
• Número mínimo de vagas para embarque e desembarque;
• Quota de terreno por unidade habitacional (QT);
• Recuo de alinhamento;
• Taxa de permeabilidade vegetada (TP);
• Taxa de ocupação (TO);

E então… os parâmetros são bons?

Os parâmetros urbanísticos são importantes para o poder público conseguir organizar a cidade e o seu desenvolvimento. Além disso, também são importantes para o mercado imobiliário decidir onde investir e qual o melhor lote para construir a depender do intuito do construtor. 

Ah! Também é legal dizer que hoje em dia, os parâmetros interferem cada vez menos nos projetos de arquitetura dando maior liberdade criativa para o arquiteto, implicando em menos decisões formais e mais decisões numéricas que dão inúmeras possibilidades de projeto para quem está concebendo ele.