O que é Coeficiente de Aproveitamento?

O Coeficiente de Aproveitamento, mais conhecido como CA, é um dos mais importantes parâmetros urbanísticos que atuam em um lote. Ele é a relação entre área construída e área total do lote. Por exemplo: se você tem um lote de 1.000m² e uma edificação com cinco pavimentos de 250m² cada, sua área total construída será 1.250m² e seu CA será de 1, 25. 

O CA determina, em metros quadrados, o máximo, mínimo e básico que pode construído em cada terreno: este coeficiente é multiplicado pela área do terreno. Ele impacta diretamente na paisagem urbana e indiretamente no adensamento e atração populacional, e, por isso, é importante! Resumindo: o CA é um número dado pela prefeitura (cada uma define o seu) baseado em diretrizes do zoneamento urbano, que multiplicado pelo tamanho do lote, vai dizer a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos.

Tipos de CA

Alguns Planos Diretores, como o de BH, diferenciam os CAs em quatro tipos: CA mínimo, CA básico, CA máximo e CAcent. Cada um possui uma função e nem sempre incidem os quatro tipos sobre um lote na cidade. Vamos entender melhor sobre cada um:

O CA mínimo (CAmin) define o aproveitamento construtivo mínimo a ser exercido por empreendimento privado para fins de aplicação do instrumento da edificação compulsória. Ele existe principalmente para garantir o cumprimento da diretriz do Estatuto da Cidade da função social da propriedade.

O CA básico (CAb) define o potencial construtivo inerente ao terreno, a ser exercido por empreendimento público ou privado de forma gratuita. Em BH, o CAb é de uma vez a área do terreno para todas as áreas cuja construção é permitida.

O CA máximo (CAmax) define o potencial construtivo máximo aplicável no lote. Sua efetivação é condicionada à aquisição de potencial construtivo adicional. Essa aquisição pode ser gratuita através de benefícios urbanísticos ou paga através de instrumentos de superação do CAb, como a Transferência do Direito de Construir ou a Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Por último, e BH existe o CA de centralidades (CAcent) que é aplicado nos imóveis inseridos em área de centralidade e substitui o CAmax, na maioria das vezes sendo maior que ele. Sua efetivação é condicionada à aquisição de potencial construtivo adicional. Essa aquisição pode ser gratuita através de benefícios urbanísticos ou paga através de instrumentos de superação do CAb, como a Transferência do Direito de Construir ou a Outorga Onerosa do Direito de Construir.

No geral C.A é o que vai condicionar o adensamento ou não de uma área. Esse índice urbanístico em conjunto com outros instrumentos tem o poder de direcionar o crescimento da cidade e influenciar de maneira ativa a paisagem urbana. 

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