Como funciona a “Regra do H” para afastamentos?

Os afastamentos laterais e de fundo são os parâmetros urbanísticos que dizem sobre as distâncias mínimas permitidas entre as divisas laterais e de fundo de um lote e a edificação. 

Em BH, esses afastamentos são definidos pela Lei 11.181/19, que é o nosso Plano Diretor. Ele tem finalidade principal de garantir aeração e insolação do edifício.

Os afastamentos por aqui têm caráter progressivo. Ou seja: quanto mais alta a edificação, maior será o afastamento obrigatório. Essa característica pode ajudar a construir os famosos prédios no estilo “bolo de noiva” que podemos notar pela cidade, em que escalona-se o edifício que vai ficando cada vez mais fino.

A famosa “Regra do H” tem a ver com isso: ela serve para você descobrir qual o afastamento que você precisa adotar, a partir da altura do edifício! Mas atenção: nem todas as alturas devem ser calculadas através da regra. 

Vamos entender melhor?

Alturas que não precisam da Regra do H

Antes de tudo, é importante definir que o “H” de um edifício a distância vertical em metros entre a laje de cobertura de cada nível da edificação e a laje de piso do nível térreo. Esse número deve também sempre ser arredondado. 

Se o seu edifício possuir H menor que 12 metros, os afastamentos obrigatórios para ele são definidos por uma tabela padrão. Apenas se passar desses 12 metros que a Regra do H passa a valer. Funciona assim:

Se o seu H for menor que 5 metros, não são necessários os afastamentos laterais e de fundo. Ou seja: até essa altura a sua edificação pode tocar as divisas! Esse parâmetro é conhecido como Altura Máxima na Divisa (AMD). Existem algumas exceções que possuem alturas de  AMD diferentes, como lotes em vias arteriais ou de ligação regional, e lotes em Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs).

Se o seu H for menor que 8 metros, os afastamentos laterais e de fundos obrigatórios são de 1,50m. Isso quer dizer que deve-se deixar um espaço entre a edificação e a divisa de um metro e meio em cada divisa.

Por último, se o seu H estiver entre 8 e 12 metros, os afastamentos laterais e de fundos obrigatórios são de 2,30m, ou seja: deve-se deixar um espaço entre a edificação e a divisa de dois metros e trinta em cada divisa. Depois dessa altura, aplica-se a Regra do H.

A “Regra do H”

A regra do H é bem simples: ela é uma fórmula para que se possa descobrir os afastamentos obrigatórios em determinada altura:

A fórmula é descrita por:

Afastamento = 2,3 + (H – 12,0) / B

Onde B é um fator para o cálculo dos afastamentos, que pode ter três valores:

B = 8 em áreas de centralidade regional, áreas de grandes equipamentos e OP-3;

B = 6 em áreas de centralidade local;

B = 4 nas demais situações.

Após checar qual “B” será utilizado, é só substituir o “H”, lembrando que ele é a distância vertical em metros entre a laje de cobertura de cada nível da edificação e a laje de piso do nível térreo, e descobrir! Vamos fazer um exemplo?

Se o lote não tiver nenhuma especificidade, será usado B=4. Assim:

Afastamento = 2,3 + (H – 12,0) / 4

Se desejamos descobrir quais afastamentos obrigatórios para uma altura de 18 metros, é só aplicar:

Afastamento = 2,3 + (18 – 12,0) / 4

2,3 + 6,0 / 4

8,3 / 4

= 2,075

É isso! Nesse caso, os afastamentos laterais e de fundo seriam de 2,07m!

Gostou? Até a próxima!